過剰な借り入れ注意

　　住宅ローン金利が史上最低の水準に下がっている。

　　変動金利型では年１％を切る商品もあり、住宅購入や借り換えを考える人には朗報だ。「借りすぎ」や借り換えの諸費用などに注意し、無理のない返済計画を立てるようにしたい。

金融緩和が背景

• 　　住宅ローン金利は、メガバンクで主力の１０年固定型が年１・２０％（９月実行分の最優遇金利）、住宅金融支援機構の長期固定型「フラット３５」（返済期間２１～３５年）が年１・６９％（８月実行分の最低金利）と、これまでで最も低い水準だ＜グラフ１＞。

  　　これは、日銀の金融緩和を背景に、指標となる長期金利が低下しているためだ。大手行の変動金利型では年０・７７５％（９月実行分）とさらに低く、ネット銀行では年０・５％台の商品も出ている。

  　　ただ、ファイナンシャルプランナーの深田晶恵さんは「借りすぎて、身の丈以上のローンを抱えないように」と注意を促す。低金利は、月々の返済額が同じでも借入総額を増やせるからだ。固定型のフラット３５を毎月返済額１０万円、３５年返済で借りる場合、借り入れ可能額は金利年２・５％だと２７９７万円だが、現在の年１・６９％なら３１６８万円に増える＜グラフ２＞。

  　　例えば、Ａさん（３５）が頭金ゼロ、３５年返済で４０００万円の新築マンションを買う場合、変動金利（当初１０年は年０・７７５％、１１年目以降は年２・５％と仮定）なら当初１０年間の返済月額は約１０万８７００円。固定型のフラット３５（頭金ゼロで全額借り入れる場合、金利は年２・１３％）では約１３万５０００円だ。「無理なく返せる範囲」と思っても、６０歳時点で変動では約１４００万円、フラットでは約１５００万円のローンが残る。

  　　深田さんは「老後の生活資金などを考えると、やや過剰な借り入れ」と指摘する。物件価格の１～２割の頭金を用意し、繰り上げ返済も活用しながら、６０歳でのローン残額をできるだけ少なくするのが理想という。

  借り換えチャンス

  　

  　　住宅ローン金利が低い今は、利率の高い時期に借りた人にとって借り換えのチャンスでもある。

  　　深田さんは、返済中のローンが金利２％以上、残高１０００万円以上などの場合、借り換えを検討する余地があるとし、「毎月の返済額は減らさず、期間を短縮して返済総額を抑えるといい」と助言する。

  　　ただ、別の金融機関への借り換えには通常、保証料などの諸費用がかかる。ソニー銀行など保証料が無料のところもあるので、金融機関のサイトの借り換えシミュレーションを活用し、比較検討するのもいい。

  固定選ぶ人６割

  　

  　　住宅ローンは、変動金利型と固定金利型があり、それぞれメリット、デメリットがある（表）。特性を把握し、慎重に選びたい。

  　　変動型は、より低めの利率で借りられる反面、将来の金利上昇で返済額がふくらむリスクがある。一方、借り入れ当初から一定の利率を据え置く固定型は、変動型より利率が高めだ。

  　　住宅金融支援機構の調査によると、２０１２年末頃までは変動型を選ぶ人が５割以上を占めていたが、最近は固定型を選ぶ人の割合が増え、１４年５～６月は固定型（一部期間固定型を含む）が６２％を占めた。同機構では「金利は長期的にみると底値に近く、将来上昇することを見込んで固定を選ぶ人が多いためではないか」とみている。（武田泰介）